Advogados defendem tese que valida prazo de carência em contratos do Minha Casa, Minha Vida

A venda de imóveis na planta pelo programa Minha Casa, Minha Vida exige das incorporadoras um equilíbrio sensível entre a burocracia e o cronograma de obras.

Na modalidade de crédito associativo, a Caixa Econômica Federal só libera os recursos após a construtora atingir um grupo mínimo de compradores, geralmente 80% das unidades. A linha entre esse planejamento estratégico e o atraso abusivo ganhou um novo capítulo no Judiciário paulista, trazendo segurança jurídica para o setor.

Os advogados Rodrigo Tambuque e Erich Zager do Azevedo Sette Advogados, conseguiram uma decisão favorável que valida o uso do prazo de carência legal de até 180 dias para a formação dessa demanda.

A tese é amparada no artigo 34 da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações). Muitos tribunais vinham aplicando de forma rigorosa o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proíbe cláusulas de entrega incertas ou vinculadas genericamente à assinatura do financiamento.

Contudo, os especialistas demonstraram que o prazo de carência, quando inserido no contrato de forma clara e com contrapartida ao comprador, caso a demanda não seja formada, não se confunde com abuso. Trata-se de uma ferramenta de gestão de risco que dá total transparência ao consumidor sobre quando o cronograma de obras começará a contar. Isso garante que a construção só inicie com a verba integral assegurada, protegendo o comprador de empreendimentos inviáveis e que acabam sendo paralisados por falta de recursos.

O entendimento foi acolhido pela 6ª Vara Cível de São Bernardo do Campo (SP), nos autos do processo nº 4008799-47.2025.8.26.0564. O magistrado reconheceu a validade da cláusula contratual que atrela o início das obras à formação do grupo mínimo de adquirentes, desde que respeitado o limite da lei.

O sucesso da tese jurídica traz impactos positivos e profundos para a sustentabilidade do mercado imobiliário:

• Segurança financeira: Evita multas moratórias pesadas (de 0,5% a 1% ao mês) por atrasos decorrentes da dinâmica natural de vendas do crédito associativo.
• Redução de distratos: Diminui drasticamente as rescisões contratuais motivadas por incompreensão dos prazos na fase inicial.
• Preservação de investimentos: Protege o Valor Geral de Vendas (VGV) ao evitar a devolução de recursos.
• Estabilidade operacional: Permite planejar o canteiro de obras de forma alinhada à liberação do dinheiro pelo banco.

Com esse precedente, reforça-se que a clareza nas cláusulas contratuais equilibra as relações de consumo. Ao dar ciência ao comprador sobre a necessidade de formação do grupo inicial, a incorporadora age com boa-fé, fortalecendo os programas habitacionais e garantindo entregas baseadas em solidez financeira, e não promessas inexequíveis.