Decisão beneficia a transferência de imóveis para integralização de capital social, mas mantém limites para o benefício e preserva a fiscalização das prefeituras

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu, por oito votos a dois, que empresas com atividade imobiliária têm direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando recebem imóveis para integralização de capital social. O julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108, vinculado ao Tema 1.348 da repercussão geral, enfrenta uma controvérsia com impacto sobre incorporadoras, empresas de locação, administradoras de bens e sociedades patrimoniais.

O entendimento afasta a atividade imobiliária da empresa como motivo suficiente para negar a imunidade nessa modalidade de operação. Entretanto, a proteção não representa uma dispensa geral do ITBI em negócios realizados por pessoas jurídicas. É necessário que a transferência corresponda efetivamente à realização do capital social e respeite os limites reconhecidos pela jurisprudência.

A decisão também não impede que as prefeituras examinem os documentos e fiscalizem operações para identificar eventual simulação ou fraude.

O que é integralização de capital com imóveis

Quando uma empresa é constituída ou aumenta seu capital social, seus sócios assumem o compromisso de contribuir com recursos para a sociedade. Essa contribuição pode ser feita em dinheiro ou mediante a entrega de bens, como terrenos, casas, apartamentos e imóveis comerciais.

Na integralização com um imóvel, o bem é transferido ao patrimônio da empresa para cumprir a contribuição assumida pelo sócio. A operação precisa estar formalizada nos atos societários e acompanhada dos procedimentos necessários à transferência da propriedade.

É uma situação diferente de uma compra e venda comum. Na aquisição convencional, a empresa compra o imóvel mediante uma contraprestação. Na integralização, recebe o bem como contribuição ao seu capital.

Essa diferença é essencial para compreender o julgamento: o STF analisou a proteção constitucional de uma modalidade específica de transferência patrimonial.

Por que havia divergência sobre a cobrança

O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê a não incidência do ITBI sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

O dispositivo também contempla transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas e apresenta uma ressalva relacionada à atividade preponderante de compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

A controvérsia estava no alcance dessa ressalva. Uma interpretação permitia afastar a imunidade também na integralização de capital quando a empresa atuasse predominantemente no setor imobiliário. Outra sustentava que essa restrição se referia às hipóteses de reorganização societária.

O entendimento favorável aos contribuintes, defendido pelo relator, ministro Edson Fachin, reconhece que a atividade imobiliária não retira a imunidade na realização de capital social.

Por envolver repercussão geral, a definição tem relevância nacional e deve orientar o julgamento de controvérsias semelhantes pelo Poder Judiciário.

O que muda para empresas e sociedades patrimoniais

A decisão interessa especialmente a empresas que recebem imóveis dos sócios para desenvolver empreendimentos, administrar patrimônio ou explorar a locação de bens.

Nessas situações, o exercício da atividade imobiliária deixa de ser, por si só, fundamento suficiente para afastar a proteção constitucional na integralização de capital.

Isso pode repercutir no planejamento financeiro de operações empresariais. A cobrança de um imposto sobre um terreno ou um conjunto de imóveis pode representar um custo expressivo na formação do patrimônio de uma sociedade.

Sob a perspectiva econômica, a desoneração dessa etapa pode melhorar a disponibilidade de recursos e a previsibilidade dos investimentos. Não significa, contudo, redução automática do preço de venda dos imóveis, que também depende de fatores como custo do terreno, materiais, mão de obra, financiamento e condições de mercado.

Para empresários e famílias do Grande ABC que estudam organizar patrimônio imobiliário em sociedades, a decisão merece atenção. Seu alcance depende da estrutura efetivamente adotada e da documentação de cada operação.

A imunidade não alcança automaticamente todo o valor transferido

Um limite importante permanece relacionado ao Tema 796 do STF: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.

Isso exige atenção à destinação atribuída ao patrimônio transferido.

Em um exemplo didático, uma operação pode atribuir R$ 2 milhões a determinado imóvel e destinar R$ 1,5 milhão à integralização do capital social, registrando os R$ 500 mil restantes em reserva de capital. A parcela excedente não recebe automaticamente a mesma proteção constitucional.

O exemplo não deve ser confundido com outra discussão possível: a divergência entre o valor atribuído ao imóvel pelo contribuinte e a avaliação realizada pelo município. A existência de uma avaliação municipal superior, isoladamente, não resolve todas as questões jurídicas sobre eventual excedente.

Por isso, a análise precisa considerar os atos societários, os critérios de avaliação, os registros contábeis e o fundamento específico da cobrança.

Prefeituras continuam autorizadas a fiscalizar

O reconhecimento da imunidade não elimina a fiscalização municipal.

As administrações tributárias podem verificar se o imóvel foi efetivamente destinado à realização do capital e examinar eventuais indícios de simulação ou fraude para obtenção indevida do benefício.

Na prática, contrato social, alterações societárias, matrícula do imóvel e escrituração contábil devem apresentar informações coerentes sobre o aporte realizado.

O julgamento não transforma uma compra e venda em integralização apenas porque as partes deram esse nome à operação. A natureza do negócio e sua execução precisam corresponder ao tratamento tributário solicitado.

Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?

O resultado pode justificar a revisão de pagamentos anteriores, especialmente quando a cobrança esteve fundamentada na atividade imobiliária preponderante da empresa.

A restituição, entretanto, não é automática. É necessário avaliar a natureza da operação, o motivo do recolhimento, a parcela efetivamente destinada ao capital e a existência de decisões administrativas ou judiciais anteriores.

O Código Tributário Nacional prevê a restituição de tributos indevidamente pagos e estabelece prazo de cinco anos, observadas as regras aplicáveis à contagem em cada hipótese.

Também é necessário acompanhar a formalização da decisão e eventuais pronunciamentos posteriores sobre seus efeitos no tempo. Uma possível modulação pode interferir no alcance de pedidos relacionados a operações passadas.

Assim, a notícia do julgamento deve motivar uma análise documental, sem ser interpretada como garantia imediata de recuperação de todos os valores recolhidos.

Registro do imóvel e cessão de direitos exigem distinção

Outro ponto relevante no debate sobre ITBI é o momento em que ocorre o fato gerador.

Na transmissão da propriedade imobiliária, a jurisprudência do STF relaciona a ocorrência do fato gerador ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A promessa de compra e venda não equivale, por si só, à transferência da propriedade.

Existe, porém, uma discussão específica sobre a cessão de direitos de aquisição de imóveis, que não deve ser confundida com a transferência da propriedade.

Em 2022, o STF acolheu embargos no Tema 1.124 para reexaminar essa controvérsia, reconhecendo que os precedentes utilizados sobre transmissão da propriedade não resolviam automaticamente a hipótese de cessão de direitos.

Por esse motivo, a afirmação de que nenhuma operação anterior ao registro pode envolver ITBI é excessivamente ampla. É necessário identificar qual negócio foi realizado e qual hipótese de incidência está sendo discutida.

Base de cálculo: o entendimento do STJ e a alteração legislativa

Quando o ITBI é devido, outra questão frequente envolve o valor utilizado para calcular o imposto.

No Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a base de cálculo corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação obrigatória à base do IPTU, que não pode ser utilizada como piso de tributação.

O tribunal também reconheceu a presunção de adequação do valor declarado pelo contribuinte. Para afastá-la, o fisco deve instaurar procedimento administrativo próprio, assegurando a possibilidade de contestação. O precedente rejeitou o arbitramento prévio baseado em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo município.

A análise atual precisa considerar, ainda, a Lei Complementar 227/2026, que acrescentou regras ao artigo 38 do Código Tributário Nacional sobre a estimativa do valor de mercado dos imóveis.

A legislação prevê critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, padrão e características do bem. Também exige a divulgação dos critérios utilizados e prevê a possibilidade de o contribuinte apresentar avaliação contraditória.

A relação entre essas disposições, o precedente do STJ e a legislação municipal deve ser examinada conforme a data e as características da operação.

O que observar antes de transferir um imóvel para uma empresa

A primeira providência é identificar se a transferência será efetivamente uma integralização de capital ou outro tipo de negócio.

Também é necessário definir qual valor será destinado ao capital social, reunir a documentação do imóvel e verificar os procedimentos exigidos pelo município e pelo registro imobiliário.

Para operações anteriores, devem ser preservados os atos societários, as guias de recolhimento, os comprovantes de pagamento e eventuais decisões sobre a cobrança.

A decisão do STF fortalece a proteção constitucional da integralização de capital diante de restrições baseadas na atividade imobiliária da empresa. Sua aplicação exige, contudo, que a operação esteja corretamente formalizada e que os limites da imunidade sejam observados.